Зачастую продажей жилья занимаются не сами владельцы, а посредники — риелторы. Причины обращения к таким специалистам могут быть разные: нехватка времени, незнание юридических моментов сделки, желание поскорее найти покупателя. Иногда продажей одного и того же объекта занимаются сразу несколько агентов.
Некоторые
собственники уверены, что с помощью
посредников получится быстрее и выгоднее
продать недвижимость, но так происходит
не всегда. Бывает, что эффективнее
доверить продажу одному грамотному
специалисту и заключить с ним эксклюзивный
договор.
Что такое эксклюзивный договор?
Эксклюзивный договор — это договор преимущественного права работы агентства по продаже либо покупке недвижимости с конкретным клиентом.
Договор несет в себе двустороннее обязательство: как со стороны клиента — заказчика, так и со стороны агентства — исполнителя. Клиент всецело доверяет агенту, а специалист, в свою очередь, должен организовать процесс и заниматься вопросом продажи или покупки недвижимости добросовестно, качественно и в срок, с максимальной юридической поддержкой, за определенную гарантированную оплату, т. е. комиссионное вознаграждение за конечный результат.
Суть заключается в том, что владелец квартиры, дома или другого объекта предоставляет преимущественное право оказать услуги по продаже одному лицу — агентству недвижимости. Подписание такого договора обязывает владельца объекта не обращаться в другие агентства или к другим риэлторам.
Важно понимать: агент сам заинтересован в быстром выходе на сделку, поэтому продавец должен сразу честно рассказать обо всех недостатках объекта. Это сэкономит время специалиста, и ему будет проще составить маркетинговый план. Эффективность работы агента зависит также от его опыта и профессионального уровня, поэтому к выбору риелтора надо подходить тщательно.
Сразу
обсудите цену объекта. Если она будет
завышенной, как бы ни старался агент,
вряд ли получится продать недвижимость
за короткий срок. Опытный риелтор обычно
сам предлагает оптимальную стоимость
объекта и предоставляет весомые
аргументы.
На
первый взгляд кажется, что эксклюзив
выгоден исключительно риелтору, а
продавцу лучше обратиться сразу в
несколько агентств недвижимости. Но
для собственника он также имеет
определенные преимущества:
1.
Подписав эксклюзивное соглашение,
продавец получает от профессионала
гарантии полноценной работы и
вовлеченности. Риэлтор вкладывает
больше сил и времени в продажу недвижимости,
поскольку понимает, что вероятность
получить комиссию гораздо выше. Это не
значит, что при заключении обычного
договора риэлтор не будет работать. Но
если собственник заключит обычный
договор с одним агентством, это не
помешает ему обратиться в одно или в
несколько других агентств. Риэлтор в
таком случае понимает, что может
проработать бесплатно — он будет
размещать объявления, общаться с
потенциальными покупателями, проводить
показы, но в итоге окажется, что квартиру
купит клиент другого риэлтора или
агентства. Без гарантии оплаты риелтор
добавит жилье в базу и забудет о нем.
2.
Главное преимущество – возможность
реализовать имущество по желаемой цене.
Риелтор знает, как правильно подготовить
объект к продаже, как общаться с
покупателями и проводить показы. Если
продажей занимается несколько риэлторов,
они могут намеренно снижать стоимость,
чтобы быстрее провести сделку и получить
деньги за свою работу, пусть и меньше,
чем хотелось.
3.
На площадках с объявлениями не будет
дублей – идентичных публикаций,
выложенных разными агентствами. Это
также может негативно повлиять на
стоимость продажи, если цена, указанная
в объявлениях с учетом комиссий риэлторов,
будет отличаться. У покупателей, которые
видят несколько объявлений об одном и
том же объекте, может сложиться мнение,
что объект проблемный и его никто не
хочет покупать.
4.
Значительная экономия вашего времени
и нервов — при обращении в одно агентство
экономится время владельца квартиры.
Продавцу при подписании договора об
оказании услуг с несколькими агентствами
приходится тратить время на общение с
риэлторами, на предоставление документов,
отвечать на возникающие вопросы. Чем
больше привлечено риэлторов, тем больше
времени придется потратить. Также
приходится дополнительно согласовывать
просмотры квартиры, если сразу несколько
покупателей от разных риэлторов хотят
ее посмотреть. С эксклюзивом и одним
риэлтором все эти вопросы решает ваш
специалист, все звонки идут на него,
компонует просмотры так, чтобы не дергать
вас по несколько раз в день, а группирует
просмотры.
5.
Более эффективная реклама объекта
недвижимости — при эксклюзивном
договоре, как правило, более эффективная
реклама, охватывается больше площадок
с объявлениями. Если продавец не
гарантирует, что он не обратится в другие
агентства, риэлтор может ограничиться
публикацией объявлений на одной площадке.
В этом случае вероятность продажи ниже.
6.
Квартиры, которые продают по эксклюзивному
договору, чаще вызывают доверие у
покупателей. Как правило, заключение
такого договора означает, что объект
более тщательно проверен на юридическую
чистоту и возможные риски, которые могут
быть в сделке.
7.
Продавец получает обратную связь от
покупателей. При работе по эксклюзивному
договору риэлтор сообщает собственнику
квартиры о каждом возражении клиента.
Это дает возможность устранить некоторые
недостатки объекта. Например, убрать
источник неприятного запаха, заменив
сифон под раковиной. При заключении
обычного договора все будет зависеть
от добросовестности клиента и его
профессионализма, но не все будут тратить
время на то, чтобы донести такие детали.
8.
Продавать квартиру самостоятельно
можно годами. Риелтор поможет сделать
правильные фотографии недвижимости и
запустить рекламу. При работе по
эксклюзивному соглашению агент сообщает
собственнику о каждом возражении
покупателя. Владелец получит обратную
связь и сможет устранить некоторые
недостатки объекта.
Что будет с собственником, который всё-таки подпишет эксклюзивный договор, а потом обратится к другому посреднику? Обычно за подобное нарушение договором предусмотрены штрафы. Размер санкций зависит от фактических затрат риелтора на рекламу объекта. Речь идёт о сумме от 15000 рублей. Однако, если соблюдать выполнение договора, добросовестно предоставлять необходимую информацию вашему риэлтору, не утаивать негативных моментов / недостатков / обременений по объекту недвижимости, то процесс продажа происходит достаточно быстро и гладко.
Собственники
недвижимости часто думают, что если
договор эксклюзивный, то он подразумевает
более высокую комиссию для риэлтора.
На практике комиссия риэлтора в
большинстве случаев такая же, как и при
подписании обычного договора на оказание
услуг по продаже объекта.
У
качественного продукта есть цена — это
не про деньги. В случае с эксклюзивным
договором у клиента появляются не только
права, но и обязанности перед экспертом.
А это значит:
Слышать, что говорит эксперт
Доверять его мнению
Дать ему свободу действия
Что
делает эксперт?
Если вы продаете недвижимость, то задача эксперта — не поиск покупателя по заявленной вами с потолка цифре.
Задача
эксперта найти два ответа:
Можно
ли продать объект по заявленной вами
цене?
Если
нельзя, то сказать точно, по какой цене
можно продать.
Для
решения этих задач агент должен из
объекта, который нравится только вам,
сделать объект, который нравится
покупателям.
Обращайтесь
к нашим специалистам, мы поможем вам
продать вашу недвижимость на выгодных
условиях!
