Про налоги, связанные с недвижимостью
В каких случаях
и сколько придется заплатить с продажи
недвижимого имущества в 2025 году, кто
имеет льготы по налогу, в каких случаях
его не нужно уплачивать и другие нюансы.
Необходимость
или отсутствие необходимости уплачивать
НДФЛ при продаже недвижимости зависит
от того, как давно возникло право на это
имущество. Как напоминают в Федеральной
налоговой службе, в соответствии со ст.
217.1 Налогового кодекса от налогообложения
освобождаются:
через три года владения, если недвижимость получена по наследству, в дар от близких родственников, в результате приватизации или по договору ренты. Сюда же относятся случаи, если продаваемое жилье является единственным или новое жилье приобретено не позднее чем через три месяца после продажи старого;
через пять лет — во всех остальных случаях.
По умолчанию,
в соответствии с п. 2 ст. 8.1 Гражданского
кодекса, отчет этого периода начинается
с даты начала владения — этот момент
фиксируется в государственном реестре
недвижимости. Есть лишь несколько
исключений:
если недвижимость достается по наследству, срок владения начинается не с момента регистрации на наследника, а с даты смерти наследодателя;
если речь идет о квартире в новостройке, срок владения начинается не с даты ее оформления в собственность (такое возможно лишь после ввода дома в эксплуатацию), а с даты полной оплаты договора долевого участия.
В случае с
земельными участками подход теперь
будет такой:
если участок как единый объект права получился в результате объединения нескольких, то минимальный срок владения отсчитывается с момента покупки (либо получения по наследству или в бессрочное пользование) последнего из них;
если участок образован в результате раздела исходного участка (или выделения долей в нем, если он ранее находился в долевой собственности), вводится то же правило. Но лишь в том случае, если из исходного земельного участка получилось не больше двух отдельных участков.
В ситуации с
долями в квартире подход будет аналогичным:
при продаже такой доли будет учитываться не только срок владения самой долей, но и исходной квартирой в целом. Отдельно в законе прописана ситуация, когда квартира, из которой выделена выставляемая на продажу доля, была получена с использованием материнского капитала. В этом случае срок владения начинается с момента получения права собственности получателем маткапитала;
в законе оговорена и обратная ситуация: если квартира получается в результате объединения нескольких отдельных помещений. В этом случае срок владения объединенным жильем начинается с момента получения в собственность последнего из приобретенных объектов.
В 2025 году в
России заработала прогрессивная шкала
на доходы физических лиц (НДФЛ). Изменения
затронут сделки с недвижимостью. До
этого с продажи недвижимости физлица
уплачивали налог по ставке 13%. С 1 января
вводится дополнительная ставка в размере
15%.
Рассмотрим,
когда наступает обязанность по уплате
НДФЛ, в каких случаях налог с продажи
уплачивать не надо, как изменятся
налоговые ставки с 2025 года и как рассчитать
налог и уменьшить его.
Расчет НДФЛ
при операциях с недвижимостью
При продаже
квартиры и другой недвижимости нужно
уплатить НДФЛ, если объект находится в
собственности меньше предельного срока
владения (три — пять лет). После продажи
квартиры необходимо подать декларацию
3-НДФЛ до 30 апреля следующего года.
Сделать это можно онлайн через личный
кабинет на сайте ФНС. В декларации
указываются доход, который был получен
с продажи, и сумма вычета. Если вычет не
покрыл налог, то его нужно уплатить до
15 июля. Например, если квартира была
продана в 2025 году, то декларацию нужно
подать до 30 апреля 2026 года, а начисленный
налог заплатить до 15 июля 2026-го.
Основное
изменение, которое касается уплаты
налога с продажи недвижимости, связано
с переходом на прогрессивную шкалу
налогообложения. В 2025 году по налогу
для физлиц при сделках с недвижимостью
вводится двухступенчатая шкала по
ставкам:
13% — с дохода
до 2,4 млн руб.;
15% — с дохода
выше 2,4 млн руб.
Однако, сам
налог уплачивается не со всей суммы,
вырученной от продажи, а с разницы между
стоимостью покупки и продажи. Поэтому
некоторые граждане пытаются схитрить
и, чтобы уменьшить налог, пишут в договоре
неполную сумму сделки. Делать так не
стоит, потому что налоговые инспекторы
сравнивают стоимость продажи квартир
с их кадастровой стоимостью.
В 2025 году, как
и в предыдущие годы начиная с 2022-го, в
декларации 3-НДФЛ можно не указывать
доходы от продажи недвижимости, если
она находится у вас в собственности
менее трех или пяти лет, при условии,
что доход от продажи не превышает 1 млн
руб., а для иного имущества (гаражи,
автомобили и т. д.) — 250 тыс. руб. Это
касается как одного крупного объекта,
так и нескольких недорогих. Главное,
чтобы не был превышен лимит.
С 2025 года регионы
получили право увеличивать коэффициент,
который применяется к оценке налоговой
базы при продаже имущества. Сейчас в
случае продажи недвижимости ниже
кадастровой стоимости минимальный
размер дохода в целях налогообложения
определяется как кадастровая стоимость,
умноженная на коэффициент 0,7. Но с нового
года вступила в силу норма Налогового
кодекса, дающая право регионам увеличивать
этот коэффициент до 1.
Когда доход
с продажи квартиры не облагается налогом?
Обязанность
уплаты налога при продаже недвижимости
связана со сроком владения (с момента
регистрации прав собственности).
Уплачивать налог с продажи недвижимости
не нужно, если она была в собственности
больше:
трех лет — получена по наследству или в дар от родственников, по договору ренты, приватизирована или это единственное жилье;
пяти лет — для остальных случаев;
квартира продана по той же цене, что и была приобретена, и эта сумма не меньше 70% кадастровой стоимости;
если квартира (доля, комната) стоит менее 1 млн руб.;
С 1 января 2022
года семьи с двумя и более детьми
освобождаются от уплаты налога на доходы
физических лиц (НДФЛ) при продаже жилой
недвижимости независимо от того, сколько
по времени она находилась в их
собственности. При этом деньги, полученные
от продажи, должны пойти на улучшение
условий.
Во всех остальных
случаях НДФЛ взимается с дохода от
продажи квартиры.
Нюансы
минимального срока владения
С 1 января 2025
года срок владения земельными участками
при объединении, выделении доли или
разделе считается с даты, когда
зарегистрирован исходный участок.
Раньше в таких случаях срок владения
исчислялся с даты возникновения права
собственности на новые участки.
Нововведение позволит получить льготу
по уплате подоходного налога (НДФЛ) при
продаже такой земли раньше, чем это
позволяется сейчас.
При продаже
долей, образованных в результате раздела,
перепланировки или реконструкции, срок
владения образованных жилых помещений
также исчисляется с момента регистрации
права собственности на исходную
недвижимость.
Для дольщиков
минимальный срок владения жильем, после
которого при его продаже доходы не
облагаются НДФЛ, определяется с момента
покупки квартиры.
Как уменьшить
налог с продажи квартиры?
Российским
законодательством предусмотрены льготы,
которые могут существенно снизить
налогооблагаемую базу — сумму, которую
вам заплатили за квартиру. Налоговый
кодекс предусматривает несколько
вариантов вычета. Например, доходы от
продажи недвижимости можно снизить на
расходы, связанные с ее приобретением.
Чтобы им воспользоваться, нужно
документально подтвердить расходы на
покупку квартиры. Для подтверждения
расходов, как правило, предоставляются
следующие документы: договор купли-продажи
и акт приемки-передачи, приходные
кассовые ордера, товарные и кассовые
чеки, банковские выписки, платежные
поручения, расписки продавца в получении
денежных средств и другие.
Имущественный
вычет позволяет уменьшить налогооблагаемую
базу на сумму доходов, полученных от
продажи имущества за календарный год.
НК РФ устанавливает верхнюю границу
вычета в размере 1 млн руб.
То есть если вы
за год продали одну квартиру за 10 млн
руб., то сможете уменьшить налогооблагаемую
базу до 9 млн руб. Если вы продали две
квартиры (одну за 5 млн руб., другую за
10 млн руб.), общая сумма налогооблагаемого
дохода составит 14 млн руб. (5 млн руб. +
10 млн руб. — 1 млн руб. = 14 млн руб.). Если
ваш доход от продажи квартиры меньше,
чем 1 млн руб., то НДФЛ уплачивать не
нужно.
При этом,
применять одновременно схему «доходы
минус расходы» и вычет в 1 млн руб. нельзя!
Налоговый кодекс
РФ предусматривает два варианта вычета:
1. Применить
вычет в фиксированном размере
Следует иметь
в виду, что фиксированный налоговый
вычет применяется в отношении собственника,
а не объекта недвижимости. Например,
если собственник в течение года продал
несколько видов имущества, то предельный
размер вычета применяется ко всем
объектам в совокупности, а не к каждому
по отдельности. Чтобы применить вычет,
нужно не позднее 30 апреля года, следующего
за годом продажи, предоставить в ФНС по
месту жительства налоговую декларацию
и документы, подтверждающие факт продажи
имущества, а также документы, дающие
право на применение того или иного
вычета.
2. Дождаться
истечения минимального срока владения
В качестве
дополнительного варианта минимизации
налогового бремени можем рассмотреть
третий вариант. Наиболее частый вопрос,
возникающий у налогоплательщиков: когда
можно не уплачивать налог при продаже
квартиры?
Ответ: НДФЛ не
возникает при продаже квартиры, которая
находилась в вашей собственности более
минимального срока владения, установленного
Налоговым кодексом. По общему правилу
минимальный срок владения составляет
пять лет. Но стоит иметь в виду, что для
отдельных ситуаций предусмотрены
исключения. Например, если право
собственности получено в порядке
наследования или по договору дарения
от члена семьи и (или) близкого родственника
налогоплательщика, применяется трехлетний
срок владения.
Различные
нюансы применения и расчета налога с
продажи квартиры
При расчете
налога с продажи квартиры могут возникать
различные нюансы в его подсчете, сроке
действия, льготах и других правилах.
Юрист разобрал на примере некоторых
кейсов правила расчета и применения
НДФЛ на недвижимое имущество физических
лиц.
Александра
Воскресенская, адвокат КА «Юков и
партнеры»:
1) Налог с продажи
квартиры, полученной по наследству
— При продаже
недвижимости, полученной в порядке
наследования, пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ
предусмотрено, что физические лица
обязаны уплачивать налог с продажи
имущества, находящегося в их собственности.
К объектам, подлежащим налогообложению,
относится в том числе недвижимость. При
этом ст. 217 НК РФ предусмотрено, что
граждане освобождаются от уплаты налога
на недвижимое имущество в случае, если
соответствующий объект находился в их
собственности в течение минимального
предельного срока, который на текущую
дату составляет три года.
В письме
Министерства финансов от 30 июля 2020 года
№ 03-04-05/66879 разъясняется, что для
наследников данный срок начинается с
даты оформления их прав в ЕГРН (на
основании свидетельства о праве на
наследство) независимо от того, в течение
какого срока недвижимое имущество
находилось до этого во владении
наследодателя. Также, согласно ст. 220 НК
РФ, при продаже имущества после 1 января
2019 года граждане вправе получить
налоговый вычет, исходя из сумм
документально подтвержденных расходов
на покупку недвижимости, но не более 1
млн руб.
Для наследников
имеется нюанс: налоговый вычет можно
получить с расходов, понесенных
наследодателем при приобретении
недвижимости, если сам наследодатель
при жизни самостоятельно не воспользовался
таким правом.
2) Налог с продажи
ипотечной квартиры
При продаже
квартиры, полученной в порядке наследства
и обремененной ипотекой, можно получить
налоговый вычет, исходя из расходов,
понесенных на погашение ипотечного
кредита (согласно письму Министерства
финансов от 2 августа 2019 года N
03-04-05/58466). Аналогичные правила
распространяются и на случаи, когда
недвижимость была получена в дар.
Необходимо, однако, учитывать, что НДФЛ
при продаже полученной в дар недвижимости
не подлежит уплате в случае, если она
была подарена членом семьи (в соответствии
с Семейным кодексом к ним относятся
супруги, родители и дети (усыновители
и усыновленные), дедушки, бабушки и
внуки, полнородные и неполнородные (то
есть имеющие общих отца или мать) братья
и сестры).
3) Налог с продажи
подаренной квартиры
Также следует
рассмотреть ситуации, когда наследникам
переходит в дар (в порядке наследования)
не все недвижимое имущество, а его доля,
и впоследствии данные лица приобретают
оставшуюся часть недвижимости по
договору купли-продажи. Здесь необходимо
учитывать, что минимальный предельный
срок владения недвижимостью для
освобождения от НДФЛ в случае, если
такая недвижимость приобретена по
возмездному договору, составляет не
три года, а пять лет. Следовательно, если
наследником часть квартиры была получена
по наследству, а часть — по договору
купли-продажи и с даты регистрации в
ЕГРН права на всю квартиру прошло менее
пяти лет, такое лицо должно уплатить
НДФЛ соразмерно доле, приобретенной по
договору купли-продажи.
Уплачивает
ли пенсионер налог с продажи квартиры?
Пенсионер, как
и любой другой гражданин, должен уплатить
НДФЛ при продаже квартиры (ст. 214.10 НК
РФ). Доходы от продажи квартиры подлежат
обложению НДФЛ в установленном порядке
и не зависят от статуса собственника
квартиры (является лицо пенсионером
либо нет). В то же время пенсионеры имеют
некоторые имущественные льготы.
Как получить
налоговый вычет с продажи квартиры?
Имущественный
налоговый вычет, связанный с продажей
недвижимости, можно применять
неограниченно. Но есть ограничение —
предельный размер вычета 1 млн руб., или
250 тыс. руб. в налоговом периоде.
Для того чтобы
воспользоваться правом на вычет,
налогоплательщику требуется:
заполнить налоговую декларацию по окончании года (форма 3-НДФЛ);
подготовить копии документов, подтверждающих факт продажи имущества. Это могут быть копии договоров купли-продажи имущества, договоров мены и т. д.;
если налогоплательщик заявляет вычет в сумме расходов, непосредственно связанных с приобретением продаваемого имущества, дополнительно подготовить копии документов, подтверждающих такие расходы (приходные кассовые ордера, товарные и кассовые чеки, банковские выписки, платежные поручения, расписки продавца в получении денежных средств и т. п.), а также иные документы, подтверждающие факт приобретения продаваемой квартиры, например договор купли-продажи;
подать декларацию можно в налоговую, копии документов (оригиналы нужно иметь при себе) можно представить по месту жительства или через личный кабинет налогоплательщика для физлиц.
Как рассчитать
сумму налога?
Если говорить
о налоге на продажу квартиры, то он
рассчитывается по простой формуле:
(ДОХОД ОТ ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ — 1 млн руб.)
× 13% (15%) = НДФЛ. 1 млн руб. — максимальная
сумма налогового вычета, на который
может быть уменьшен доход, полученный
при продаже жилых домов, квартир, комнат,
дач, садовых домиков, земельных участков,
а также долей в указанном имуществе.
Налогооблагаемая
база — это максимальное из двух значений:
цены продажи квартиры или 70% кадастровой
стоимости квартиры.
При этом
кадастровая стоимость определяется на
1 января года, в котором продается
квартира.
1. Вычет в размере
максимального налогового вычета.
Например,
гражданин Петров купил квартиру за 5
млн руб., а продал за 5,5 млн руб. Таким
образом:
5 500 000 — 1 000 000 =
4 500 000.
НДФЛ: 4 500 000 ×
13% = 585 000 руб.
2. Вычет в размере
расходов, связанных с покупкой квартиры:
В этом случае
налог фактически начисляется только
на прибыль, полученную от перепродажи.
Для этого учитываются реальные
(подтверждаются документально) расходы,
напрямую связанные с покупкой. В некоторых
ситуациях такое решение выгоднее, чем
оформление вычета.
Например, Петров
продал квартиру за 5 млн руб. (купил за
4,5 млн руб.). Таким образом, расчет налога
с продажи будет выглядеть так:
5 000 000 — 4 500 000 =
500 000.
НДФЛ: 500 000 × 13%
= 65 000.
Также приведем
пример с расчетом НДФЛ по ставке 15%:
Петров продал
свою квартиру не за 5 млн. руб., а за 8 млн
руб. В этом случае расчет налога с продажи
будет выглядеть так:
8 000 000 — 4 500 000 =
3 500 000.
НДФЛ: 2 400 000 ×
13% = 312 000.
(3 500 000 — 2 400 000)
х 15% = 165 000. Итого к уплате — 477 000.
Читайте также про налоговые изменения, касательно недвижимости в статье по ссылке: https://gorodsolnsa.ru/company/news/nalogi-i-nedvizhimost-izmeneniya-v-2025-godu
Ссылка на налоговый калькулятор: https://calcus.ru/nalog-s-prodazhi-kvartiry
Источник:
https://realty.rbc.ru/news